新築物件最新レポート
区分買いはさまざまな問題を含んでいる。不動産物件を区分買いにした場合に背負わなければならないデメリットは、想像するよりもはるかに多い。先ず、空室のリスクがある。テナントが一人しかいないのだから、空室になれば途端に家賃収入がゼロになる。それにもかかわらず管理費は出費しなければならない。これでは収益どころか赤字になってしまう。空室の状態が延々と続けば、１０年間の家賃収入を前提として資金計画を立てていても、実際には八年分の家賃収入しか入らないといった状態にもなりかねない。
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そのために最悪の場合は、融資の返済金や税金などの経費すらも支払えなくなる。つまり区分買いは、稼働率が１００％か０％のどちらかで、博打的な要素が強いといえよう。これに対して一棟買いの場合は、家賃収入がゼロになることは先ずあり得ない。例えば家賃が月額８万円のマンションを２０戸所有する。このうち空室が１戸とする。このケースでは、総収入は次のような数式になる。８万円×１９戸＝１５２万円１５２万円の収益である。空室がない場合、つまり２０戸から上がる家賃収入の総計は１６０万円だから、１９戸では収益率が９５％である。一方、同じく月額８万円の家賃のマンションを１０戸所有しているとする。このうち１室が空室になっているとすると、この場合の総収入は、次の計算で求められる。８万円×９戸＝７２万円７２万円である。空室がない場合の総収入は８０万円であるから、収益率は９０％である。つまり戸数が多ければ多いほど、収益率がゼロに近づくリスクが少なくなるのだ。もっとも、いくら規模の大きな物件を買っても、人目が相対的に少ないなど、賃貸の需要がなければ意味がないが。